FAQ: condomini, domande e risposte

L’assemblea condominiale viene solitamente convocata per motivi di necessità (es.: arriva una citazione al condominio) o per richiesta di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio. Qualora l’amministratore non dovesse convocare l’assemblea come richiesto dai condomini entro 10 gg dalla ricezione della richiesta, l’assemblea può essere convocata direttamente dagli interessati.
Nel caso in cui l’amministratore è assente o irreperibile, ogni condomino può convocare l’assemblea. In questi casi, però, è opportuno che tutti i condomini abbiano ricevuto la convocazione; se tutti i condomini non sono stati correttamente convocati, le delibere assembleari sono da ritenersi nulle.
Le modalità di convocazione sono le seguenti: la convocazione deve pervenire almeno otto giorni prima della riunione e può essere effettuata in qualsiasi forma, salvo diversa disposizione del regolamento del condominio, che va sempre controllato prima di procedere. Colui che spedisce la convocazione deve essere in grado di provare di aver spedito e consegnato la convocazione (per questo motivo normalmente si usano le raccomandate con ricevuta di ritorno, ma nulla impedisce che siano consegnate a mano, purché chi la riceve rilasci ricevuta a chi la consegna).
Una particolare attenzione deve essere posta nei riguardi degli argomenti posti all’ordine del giorno: il condomino che convoca un’assemblea dovrà procedere ad indicare bene i temi che si desidera trattare, perché soltanto i punti indicati nell’ordine del giorno saranno oggetto di discussione. Le varie ed eventuali sono riservate ad avvisi e comunicazioni che l’amministratore o i condomini vogliono fare all’assemblea e non possono rappresentare nuovi argomenti su cui deliberare.
In caso che l’Amministratore non si presenti all’assemblea, i condomini devono redigere un verbale della seduta, che poi andrà consegnato all’amministratore.

Art. 1134 c.c. “il condomino che ha fatto delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
Il legislatore ha posto un divieto generale per il singolo condomino che esegue lavori e spese e poi chiede il rimborso; i motivi possono essere facili da intuire, ciascuno potrebbe eseguire lavori e poi chiederne il rimborso (anche lavori inutili o che riguardano l’interesse di un solo o più condomini). L’eccezione del legislatore sta nell’urgenza ed indifferibilità della spesa. La valutazione dell’urgenza è fatta secondo il criterio del buon padre di famiglia: nella domanda specifica, il condomino agisce nell’interesse comune (tubo di adduzione acqua alla palazzina) ed in condizioni di urgenza (rottura che senza ripristino non fa arrivare acqua alla palazzina), quindi può procedere ed ottenere il rimborso; in questo caso, se il condominio tarda a rimborsare, il condomino può agire in giudizio per ottenerne il rimborso. Ovviamente il condomino deve provare, oltre all’urgenza, l’impossibilità di comunicare con l’amministratore (es.: invio telegramma con descrizione sintetica del problema e richiesta di contatto all’amministratore, raccomandata espressa con ricevuta di ritorno ecc.).

Il condomino non può, rinunciando al diritto di godere della cosa comune, sottrarsi alle spese di conservazione dell’impianto (art. 1118 c.c.): sono nulli, infatti, gli accordi tra le parti o le modifiche al regolamento condominiale che comportano la rinuncia del condomino o di parte dei condomini. D’altro canto, nel condominio coesistono due diritti: il diritto di proprietà esclusiva e di comunione.
Il condomino che intenda rinunciare alla parte in comunione, conserva sempre e comunque il diritto di proprietà esclusiva e dunque deve condividere le spese di mantenimento della cosa comune. La comunione è irrinunciabile.

Non si può modificare l’uso della proprietà esclusiva se si recano danni o pregiudizi sulle proprietà, sui diritti o sulla cosa comune. (Art. 1122 c.c.). Diverso è il caso delle limitazioni all’uso delle proprietà esclusive, decisi ed imposti dal regolamento di condominio.

L’amministratore, in qualità di legale rappresentante ed organo esecutivo, è responsabile per l’attuazione delle disposizioni di legge in materia di sicurezza degli impianti (elettrici, antincendio ecc) se non esiste la documentazione atta a dimostrare che il locale è a norma vanno eseguite le verifiche attraverso professionisti certificati e successivamente eseguiti i lavori atti a mettere a norma ed imposti dalla normativa vigente che garantiscano la sicurezza ed i condomini sono obbligati a partecipare alla spesa.
I criteri di ripartizione di volta in volta secondo i lavori da eseguire sono ripartiti o sulla proprietà generale o sulla porzione della proprietà generale che ha l’uso esclusivo di quella porzione di immobile. Ogni fattispecie va esaminata accuratamente, genericamente si può rimandare al codice civile ai criteri di ripartizione delle spese.

La sicurezza dei lavoratori nel condominio è imposta dalla legge, la responsabilità dell’amministratore per l’inosservanza di tali obblighi previsti a suo carico, comporta l’applicazione di sanzioni pecuniarie e, secondo la gravità, possono arrivare fino all’arresto dell’amministratore. Ciò premesso vorrei farLa riflettere sull’importanza della sicurezza della vita umana, sicuramente subordinata al risparmio economico, suppongo che l’amministratore era obbligato, anche se per un lavoro di poche ore, a garantire con un ponteggio il lavoro in sicurezza, magari su un tetto al sesto o settimo piano di una palazzina. Comunque può impugnare il verbale in cui l’amministratore renderà conto della spesa ed affidare ad un giudice la decisione in proposito.

Ormai ritengo opportuno che l’amministratore sia un professionista con sufficienti conoscenze e formazione atte a gestire una parte importante del patrimonio delle famiglie italiane, gli immobili.
Ciò premesso la forma del bilancio deve essere:

  • comprensibile, costante nella classificazione e suddivisione delle categorie di spesa, con dettagli sufficienti per il condomino ad individuare le spese sostenute;
  • l’effetto contabile delle operazioni deve essere rilevato ed attribuito all’esercizio di competenza e non all’esercizio in cui si concretizza l’incasso o il pagamento;
  • costi e ricavi devono quindi entrambi seguire un principio di competenza;
  • il resoconto deve essere il risultato di procedimenti di rilevazione in conformità ai principi di ragioneria, tanto quanto una piccola azienda;
  • i criteri ed i principi contabili devono essere quindi scelti a priori ed applicati sempre (competenza della spesa in alternativa al criterio di cassa);
  • lo stato patrimoniale deve essere il completamento del rendiconto delle spese e deve esporre chiaramente la situazione finanziaria, crediti e debiti nei confronti dei condomini e dei fornitori con l’eventuale esposizione di fondi costituiti per lavori straordinari da eseguire o per altri motivi;
  • il bilancio di esercizio deve essere comprensibile ed analitico.

Le norme alle quali si fa riferimento sono quelle contenute nel D.P.R. n. 151 del 01/08/2011.

Vuol affermare che l’amministratore deve rimanere equidistante e sopra le parti, deve prendersi cura del bene affidatogli senza cedere alle dinamiche assembleari che per il conflitto d’interessi che sempre si genera tra i condomini cercano di evitare le spese per il mantenimento, la manutenzione del bene comune.
Purtroppo nei condomini e nelle assemblee si litiga spesso senza preoccuparsi delle altrui esigenze e spesso si è costretti a ricorrere all’autorità giudiziaria per risolvere le controversie.
L’amministratore deve quindi essere imparziale e soprattutto aiutare a chiarire perché spessissimo le liti partono da malintesi ed equivoci oltre che da divergenze d’interessi e l’amministratore deve aiutare ad identificare i punti della disputa ed invitare ad esplorare le soluzioni possibili che possano soddisfare tutte le parti.


L’amministratore dura in carica un anno. Ogni anno, in genere durante l’assemblea di approvazione del consuntivo appena chiuso e dell’approvazione del preventivo dell’anno in corso, viene sempre inserito un punto con il rinnovo delle cariche, amministratore e consiglieri. In ogni caso il regolamento di condominio indica sempre la procedura del proprio condominio. Per eleggere un nuovo amministratore occorre che siano presenti in assemblea di persona o per delega la metà + 1 dei condomini (es. in una palazzina da 24 appartamenti ci devono essere almeno 12 condomini, di persona o per delega) che rappresentino almeno 501,00 millesimi della tabella di proprietà.

Spesso nei compromessi di acquisto nuovi immobili e sui regolamenti di condominio dei nuovi edifici il costruttore inserisce una clausola dove specifica che amministrerà il condominio attraverso persona di sua fiducia fino a quando non avrà venduto tutte le unità abitative.
Secondo parte della giurisprudenza, la nomina prestabilita dal costruttore deve essere ratificata dall’assemblea, posto che la nomina dell’amministratore deve risultare da regolare delibera trascritta nel verbale delle assemblee.
In ogni caso, una volta raggiunta la maggioranza, (cioè quando siano state vendute unità abitative che formino la maggioranza prevista dal CC per la nomina, 501 millesimi e la metà dei condomini + 1) l’amministratore può essere sostituito, visto che si tratta di un incarico di rappresenzanza e fiduciario.

In genere non più di tre ma è vincolante ciò che è espresso nel regolamento di condominio. Purtroppo molto spesso questo punto viene non ben osservato e un piccolo nucleo di condomini ottenendo le deleghe della palazzina e concentrandone i voti controllano le decisioni assembleari, impedendo migliorie o interventi di manutenzione ordinaria necessari o imponendo il rinnovo di un amministratore distratto o poco presente che non gestisce l’immobile proponendo quando necessario al suo mantenimento ma si limita alla corretta contabilizzazione delle spese.

Il contratto collettivo nazionale stabilisce le mansioni, ma di solito l’amministratore fa firmare un accordo integrativo con il dettaglio dei compito.
Non devono essere i condomini ad impartire ordini al portiere ma assolutamente l’amministratore ed ogni “questione” con lo stesso va fatta sempre passare attraverso l’amministratore che deve gestire la persona dal lato umano e dal lato lavorativo come farebbe un qualsiasi datore di lavoro, garantendo al condominio professionalità riservatezza e servizi di pulizia e posta.

Il diritto all’informazione ci garantisce l’installazione della parabolica, è però buona norma consultare il regolamento condominiale leggendo attentamente eventuali parti relative ai divieti, informare l’assemblea rappresenta sempre un ottimo approccio con il vicinato e cercare di osservare con “un occhio estetico” il posizionamento della parabola garantisce un bell’aspetto allo stabile nel quale abitiamo e nel quale riceviamo i nostri amici. Qualora esista un impianto centralizzato comune bisogna allacciarsi all’impianto predisposto dal condominio.

E’ illegittimo, se non previsto dal regolamento, la richiesta di esonero, inoltre (sentenza 4653/90 Cassazione Civile) in nessun caso il condomino può esimersi dalla contribuzione alle spese di riscaldamento, nemmeno qualora si distacchi dall’impianto e perciò non ne usi (a meno che non sia autorizzato da apposita delibera) che dimostri l’effettivo e conveniente risparmio di spesa per il condominio e che, infine, una tale operazione non comporti danni al funzionamento dell’impianto. In caso di autorizzazione l’amministratore provvederà al sigillo delle valvole.

In via generale e salvo diverso accordo scritto tra proprietario ed inquilino, sono a carico dei proprietari le spese facenti capo alla manutenzione straordinaria della cosa comune. Sono a carico degli inquilini le manutenzioni ordinarie della cosa comune e gli oneri accessori. Esistono vari accordi di intesa di diverse associazioni che possono essere consultati via internet per avere un dettaglio puntuale sulle singoli voci di spesa.

Salvo diverso accordo fra le parti, il 90% l’inquilino, il restante il proprietario.

L’inquilino, lo spurgo rientra nelle manutenzioni ordinarie a carico del conduttore della cosa locata, salvo diverso accordo tra le parti.

Non è compito dell’amministratore fare l’analisi dettagliata delle spese condominiali spettanti alla proprietà od al conduttore, in quanto l’amministratore del condominio è terzo estraneo e non è tenuto ne molto spesso è a conoscenza degli accordi tra le parti. L’amministratore su richiesta degli interessati può effettuare i conteggi dietro compenso aggiuntivo addebitato alla singola unità.


No, l’amministratore ha facoltà di recuperare i crediti senza il permesso dell’assemblea. Il regolamento di condominio spesso definisce i tempi ed i criteri. In via generale, in caso di morosità, l’amministratore può procedere con ingiunzione di pagamento senza convocare apposita assemblea.

E’ un uso che semplifica e fa risparmiare tempo, pensiamo ad un freddo improvviso ed all’esigenza di modificare gli orari del riscaldamento, la convocazione dell’assemblea ed il suo svolgimento hanno sicuramente tempi più lunghi di una raccolta di firme, vero è che si tratta comunque di una delibera anomala, il condomino dissenziente può comunque sempre impugnare una decisione così presa, ma l’assemblea può ratificare immediatamente la decisione, di fronte ad un simile evento.
Vero è che in caso di giudizio, la ratifica dell’assemblea fa soccombere la richiesta del condomino dissenziente ma potrebbe esonerare il condomino dissenziente dalle spese intercorse tra la raccolta di firme e la ratifica. E’ bene quindi che l’assemblea decida la prassi da seguire e quale maggioranza considerare valida per la raccolta.

In via generale l’amministratore è responsabile penalmente e civilmente per l’inosservanza di tutte le norme del codice civile, attinenti alla vita del condominio, che gli impongono precisi obblighi e doveri. La responsabilità si estende anche all’inosservanza delle leggi e disposizioni emanate in materia di funzionamento e di tutela degli impianti comuni (ascensore. Impianti termici ecc), nonchè delle ordinanze del sindaco e delle disposizioni di pubblica sicurezza.

Penale anche se dimostra di non avere i fondi perchè i condomini non pagano le rate, in quanto il codice civile mette a disposizione dell’amministratore strumenti efficaci di recupero, come il decreto ingiuntivo.

Sì, penalmente (ex art. 677 1 comma c.p. Cass. Pen. 25/5/65), per l’omissione di lavori di manutenzione ordinaria necessari ad ovviare ai pericoli derivanti dalle parti comuni dell’edificio in condominio. L’amminstratore in caso vi siano dei principi di deterioramento di parti dell’edificio che possono distaccarsi e cadere, è obbligato a far mettere l’area in sicurezza, facendo cadere le parti pericolanti anche con l’ausilio di mezzi meccanici e senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea.

E’ la norma europea pubblicata dal comitato Europeo di normalizzazione che si propone di fornire ai soggetti interessati alla sicurezza degli ascensori già esistenti un metodo scientifico per la determinazione degli interventi da eseguire sugli ascensori di “ annata”. Sarà applicata nell’ordinamento Italiano in quanto Stato membro della CEE, e modificherà l’esecuzione delle verifiche periodiche imposte sugli ascensori.

Il regolamento di Polizia urbana del Comune di Roma, al capo II art 15 abuso di mezzi acustici prevede dalle ore 23:00 alle 08:00 che i suoni non devono essere percepibili nelle abitazioni vicine, il condomino è autorizzato a richiedere l’intervento dell’autorità pubblica.
Dalle ore 07:00 alle 22:00 per le attività rumorose (esercizio arti mestieri e professioni) es: lavori di ristrutturazioni edilizie etc…, il tetto minimo di decibel è pari a 40, il tetto massimo è pari a 65.

L’ordinanza del 20/03/2012 n. 4399 conferma la giurisprudenza prevalente del Supremo Collegio ribadendo la legittimità dell’amministratore a costituirsi in giudizio nelle liti passive, ivi comprese quelle di natura reale, promosse dai condomini e da terzi, con il solo obbligo di riferire all’assembla; contrarie le sentenze 18331-18332 del 06/08/2010.

Quale amministratore di condominio consiglio sempre barbecue mobili, vista la vasta gamma disponibile ormai sul mercato, che riducono ed azzerano le liti condominiali, essendo facilmente collocabili in ogni posizione, e per la loro caratteristica di mobilità, rientrano nella categoria degli arredi.
Inoltre l’uso della cottura a forno con legna o carbonella richiedono una “zona di rispetto” di una certa importanza intorno al forno stesso, sia per la sicurezza, sia per i rapporti di buon vicinato che vanno molto curati per evitare l’insorgere delle liti in condominio.

La collocazione di un forno all’interno dell’appartamento rende indispensabile la realizzazione di una canna fumaria dedicata che raggiunga il colmo del tetto della casa, e che deve essere attentamente dimensionata da esperti del settore e realizzata a norma di legge.
Il forno inoltre deve essere adeguatamente isolato e coibentato per la sicurezza della casa e valutato il peso da apporre nell’appartamento sul pavimento, perché le strutture in muratura pesano molto.
Il condomino deve rispettare anche per i forni interni, tutte le prescrizioni e le norme previste per gli apparecchi da riscaldamento (stufe e caminetti) in materia di prelievo dell’aria comburente (presa d’aria) ed evacuazione dei fumi di combustione (canna fumaria).

Prima di installare su balconi o terrazzi un forno ne va valutata con estrema prudenza la collocazione e verificare sempre la portata delle strutture con la supervisione di un geometra e/o perito edile, a seconda delle condizioni (piani intermedi) può essere comunque necessari canna fumaria e spesso (verificare sempre il proprio regolamento e normativa del comune di residenza) assenso del condominio.
Installare un forno in area esterna di pertinenza dell’alloggio deve tenere conto di una serie di fattori, il più importane dei quali è il rispetto delle distanze di sicurezza.
Un forno esterno deve essere collocato a non meno di 5 metri dall’albero più vicino, calcolando la distanza non dal tronco, ma dalla proiezione a terra della chioma più vicina.
Stessa distanza di 5 metri deve essere mantenuta da serbatoi di sostanze liquide o gassose infiammabili, oltre che dai confini e dal fabbricato, dopo aver attentamente verificato le prescrizioni del regolamenti urbanistico locale (che possono porre maggiori limiti).
Pur essendo possibile realizzare forni senza canna fumaria, la sua installazione rende l’uso del forno più comodo al proprietario e meno fastidioso per i vicini, un metro/un metro e mezzo di canna fumaria possono essere sufficienti se il forno è collocato alla adeguata distanza e nel rispetto del vento prevalente sull’area interessata.
Se il forno non è vicino alla casa, bisogna valutare la direzione del vento prevalente, per evitare danni alle facciate (che si possono annerire) o riempire la vostra casa e, soprattutto la casa del nostro vicino, o del signore che abita al primo piano, di fumo, soprattutto in estate, quando le finestre aperte sono la regola (ed in questo caso 5 metri di distanza potrebbero non bastare).
In questo caso, bisognerà scegliere tra una canna fumaria più alta o meglio ancora diversa collocazione del forno il più distante possibile dalle pareti perimetrali dell’edificio.
Se il forno viene addossato alla parete della casa è necessaria canna fumaria che sbocchi oltre il colmo del tetto, previa autorizzazione del condominio e delle autorità competenti.
Attenzione il vento sommato a braci libere può generare gravissimi danni a voi stessi ed all’edificio.

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