Danni in casa, risponde l’impresa

La sentenza 20557/2014 della Corte di Cassazione, in merito ai lavori condominiali e ai possibili danni che essi potrebbero creare al singolo appartamento, mette ordine in una vicenda che aveva visto coinvolti, da una parte, condomino che richiedeva risarcimento dei danni subiti nell’unità immobiliare di sua proprietà, a causa della cattiva esecuzione di opere di bonifica di impermeabilizzazione del tetto del palazzo e, dall’altro, quali soggetti ai quali era stata indirizzata tale richiesta di risarcimento danni, il condominio stesso, l’amministratore dello stabile, nonché l’impresa che aveva svolto i lavori. Il Tribunale, nel corso dei primi due gradi giudizio, a sottolineare la difficoltà di giungere a una soluzione uniforme,  aveva ritenuto responsabile, e dunque condannato al risarcimento dei danni, la sola impresa: si rigettava quindi la domanda svolta sia nei confronti del condominio che in proprio dell’amministratore. La Corte d’appello, invece, aveva ribaltato tale decisione, estendendo la condanna in solido tra loro, a impresa costruttrice, condominio e amministratore in proprio.

La Cassazione poneva in evidenza come sia generalmente l’appaltatore a rispondere dei danni provocati a terzi: questo a causa della autonomia con cui egli svolge la sua attività, nell’esecuzione dell’opera o del servizio appaltato. A tale responsabilità dell’appaltatore si può poi affiancare (con possibilità di condanna in solido), sia la responsabilità del condominio, quale committente, o per aver dato un ordine all’appaltatore tale da privare quest’ultimo di ogni possibile autonomia nell’esecuzione dello stesso, o per aver demandato l’esecuzione dei lavori (culpa in eligendo) a un soggetto non idoneo ad adempiervi con efficacia. È poi possibile, come specifica la Suprema Corte nella sentenza esaminata, che alla responsabilità dell’impresa esecutrice dei lavori, o del condominio, si aggiunga quella in proprio dell’amministratore del condominio (culpa in vigilando), qualora questi sia venuto meno al suo dovere, quale delegato dello stabile, di controllare la regolare e corretta esecuzione dei lavori. A tale condanna dell’amministratore, ed é questo il punto cruciale della sentenza della Cassazione, si può arrivare solo qualora l’amministratore sia effettivamente venuto meno al suo dovere di vigilanza sulla corretta esecuzione dei lavori; di certo, non quando il danno sia stato causato, come nel caso di specie, da una libera iniziativa dell’impresa che aveva coperto (con dei teloni di plastica, evidentemente rivelatisi inadatti) il tetto durante i lavori di scopertura e successiva ricostruzione.

In sostanza, non esiste una responsabilità oggettiva dell’amministratore per i danni causati dall’impresa costruttrice che intervenga sulle parti comuni ai condomini: affinché l’amministratore possa essere ritenuto responsabile in proprio nei confronti del condominio, è necessario che danni si siano verificati per un comportamento dell’impresa che l’amministratore, se avesse correttamente vigilato, avrebbe potuto evitare. Particolarmente rilevante, nella decisione in oggetto, è il richiamo della Cassazione a una sua precedente decisione (sentenza 25251/2008), la quale aveva introdotto un indirizzo più rigoroso, valutando le eventuali responsabilità dell’amministratore condominiale nel vigilare sulla corretta esecuzione di opere sulle parti comuni.

A tale indirizzo, che secondo la Corte è espressione “dell’evoluzione della figura dell’amministratore di condominio, i cui compiti vanno viepiù incrementandosi sia da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace dalle società di servizi all’interno delle quali operano specialisti in settori diversi, in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali”, la più recente decisione pone in qualche modo un limite, precisando che l’amministratore, rimanendo pur sempre custode delle parti comuni, nonostante la presenza di un appaltatore che debba eseguirvi degli interventi, risponderà dei danni derivati dalla cattiva esecuzione dei lavori da parte di un’impresa terza, solo qualora effettivamente egli, vigilando con attenzione, potesse accorgersene ed evitarli.
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